物业设备管理的内容
（一）物业设备的基础管理  
1．资料档案管理
物业设备基础资料：设备原始资料
                           设备维修资料
                           设备管理资料
物业设备基础资料管理工作任务：设备技术档案的保管
                                             为设备运行、维护、管理提供信息依据
2．标准化管理
两类标准：
技术标准（设备的验收标准、完好标准、维修等级标准）
管理标准（报修程序、信息处理标准、服务规范标准、考核奖惩标准）
功用：提供共同行为准则和标准
         提供基本依据与手段

  
3. 规章制度建设
三类：
生产技术规程（设备安全操作规程、保养维修规程）
管理工作制度（运行管理制度、安全管理制度、检修制度、值班工作制度等）
责任制度（岗位责任制度、纪录与报告制度、安全制度、交接班制度等）
4．教育培训（对内、对业主住用户）

（二）物业设备的运行管理
特点与要求：日常性、安全性、广泛性
1．设备运行的劳动组织
任务：合理分工与协作，配置人力；
         合理确定劳动组织形式（根据设备操作技术要求与岗位设置要求）
具体工作内容：
      （1）定员（定工作岗位人数）
     方法：按设备定员，按岗位定员，按比例定员
      （2） 分组  强电组、弱电阻、水暖组、空调组  
    ;    （3）轮班组织  基本形式：单班制、多班制

2．设备运行的管理制度
   内容：设备的安全操作规程；
            设备的巡视工作制度；
            岗位责任制度；
            值班与交班制度；
            记录与报表制度；
            报告制度和服务规范等。

（三）物业设备的安全管理
主要涉及四方面工作：
1．维修操作人员安全作业的培训与教育培训内容： 安全作业训练
                                                                     安全意识教育
                                                                     安全作业管理
2．业主和使用人的安全教育和宣传
3．建立设备的安全管理措施包括：对  特殊、具危险性设备加保护装置 
                                               定期进行设备的安全检查和性能测试
                                              制定设备的安全管理制度
4、建立安全责任制度

（四）物业设备的维修管理
1．日常保养
  内容：设备的清洁、润滑、紧固、调整、防腐等
2．定期检查   包括日常检查与定期检查
3．计划修理
设备磨损的两类原因：使用损耗、自然腐蚀老化  
设备磨损大致三阶段：
              （1）初期磨损阶段 
                     磨损速度快，持续时间短
              （2）正常磨损阶段
              （3）剧烈磨损阶段

设备故障的发生也有其一定的规律性。一般分为（1）初期故障期必须把握好运输、安装、调试、验收等工作，重点是细致地研究与掌握设备合理使用、操作的方法。 
       （2）偶发事故期 
            此时工作重点是加强安全操作管理，做好日常的维修保养。 
      ;  （3）磨损故障期 
           须在零件达到使用期限之前进行更换与修理。因此，这一时期重点是进行预防维修与改善性维修。

计划修理的定额标准大致有： 
      （1）修理周期及其结构 
            修理周期是指相邻两次大修之间机器设备的工作时间；
            修理周期结构是指一个修理周期内，大修、中修、定期保养的次数及排列次序； 
            修理间隔期是指相邻两次修理之间的时间间隔。
      （2）修理复杂系数
            用来表示不同设备的修理复杂程度、计算修理工作量的假定单位。 
      （3）修理劳动量定额 
           是为完成设备的各种修理工作所规定的劳动量标准，通常以完成一个修理系数所需要的劳动时间表示。
      （4）其他定额标准 
           如修理费用定额、修理停歇时间定额等。 
     （五） 物业设备的更新改造
          设备更新改造的重要理论依据：设备的寿命原理
1．设备的寿命
   设备的寿命通常可分为：设备的物质寿命、技术寿命、经济寿命 
     （1）设备的物质寿命是指设备从开始使用到报废为止所经历的时间
             其长短取决于：自身质量、运行过程中的使用、保养、更换与修复情况。
     （2）设备的技术寿命是指设备从开始使用到因技术落后而被淘汰为止所经历的时间。
            &nb  sp;设备的技术寿命在很大程度上取决于社会技术进步和技术更新的速度与周期 
     （3）设备的经济寿命是指设备从开始使用到因经济上不合算而停止使用所经历的时间。
             设备的经济寿命年限是设备更新的主要依据。
 

2．设备改造更新应注意的问题 
     （1）确定设备合理的使用年限。 
     （2）在做好设备的维护保养、修理工作同时，注意适度进行设备的技术改造，延长物业设备的使用寿命。 
     （3）设备的最佳更新时期，应首选设备的经济寿命年限。
3．设备更新改造的类型 
     （1）设备的改造 
     （2）设备的原型更新 
     （3）设备的技术更新

（六）物业设备的购置及评价
购置设备应注意： 
1．反覆研究，避免盲目采购 
2．大型设备购置应进行充分的技术经济论证
      保证设备选性能达到技术上先进、经济上合理、功效
上适用。
3．与业主、用户充分协调  
物业设备的购置目的主要有三类：
                              全新房屋建筑的装修型购置；
                              替换陈旧落后设备的更新型购置；
                              为完善和改进环境与条件的添装型购置。 
设备的选择应考虑的因素主要有以下几个方面：      &  nbsp; 
1．技术性的要求
应考虑：设备功能，可靠性，安全性，耐用性
                节能性、环保性和可操作性。
2．适用性的要求
      适应物业总体功能、装修等级、使用环境，
      适应用户的需要。
3．经济性的要求
经济性评价主要方法：年费法、现值法。 
   （1）年费法。这种方法的思路是把购置设备的一次性的投资费，借助投资回收系数，换算成每年投资费用支出，然后加上每年的使用费，估算出每年平均年度费用支出，最后，比较不同设备购置方案的年度费用支出，从中选择费用最小的方案为优选方案，其数学业表达式为：
       设备的年总费用 = CF i(1+I)n/[(1+i)n-1]+ CV
其中：CF：设备初期投资费；
            CV：设备年均维修费：
 （2）现值法。这种方法的思路同年费法的主要区别在于将每年平均维修费用，借助年金现值系数换算成初期现值总额，然后加上初期投资费，估算出寿命周期维修养护费用最省的方案为优选方案。其数学表达式为：
    设备寿命周期费用 = CF + CV i(1+i)n/[(1+I)n-1]